房屋存在多项不利因素未充分告知 房地产开发商被判承担缔约过失责任

市场星报、安徽财经网(www.ahcaijing.com)、掌中安徽讯(仇瑶曹开发)近日，宁国市法院审结一起商品房销售合同纠纷案，因房地产开发商在售房过程中未全面、明确告知房屋周边及配套不利因素，未尽合理提示说明义务，法院依法认定其构成缔约过失，判决房地产开发商向购房者赔偿损失3万余元。

小李为给父母购置养老住房，选购了某小区一套一楼住宅。待房屋实际交付现场查看时，小李发现房屋存在多处影响居住体验、存在安全及噪音隐患的设施：客厅窗外建有长2.6米、宽1.5米、高2米的消防池通风口，大面积遮挡室内采光与户外视野；房屋东南角距路面仅20厘米，存在日常通行安全隐患；同时，房屋地下室配有大型水泵房及水池，长期运行极易产生噪音干扰日常生活。小李认为，上述情况导致房屋居住品质大幅下降，房屋价值明显贬损。某房地产开发公司在售房期间未主动告知、未详细说明相关不利情况，存在隐瞒房屋缺陷、未如实披露信息的过错，直接影响其购房决策。双方经多次沟通,未能解决该房屋问题，后小李诉至法院，要求解除购房合同、某房地产开发公司返还购房款。

庭审中，小李同时提出备位诉讼请求：如无法解除合同，要求某房地产开发公司赔偿各项损失共计8万元。庭审中，某房地产开发公司辩称，交付的房屋能够满足小李居住需求，案涉房屋采光系已通过项目规划认证，相关不利因素已在小李购房时现场进行公示，小李应当充分知晓，不存在虚假宣传、故意隐瞒房屋缺陷的事实，故不存在法定解除事由。同时，小李已实际收房，且也不存在合同约定解除事由。

承办法官围绕案件事实与双方争议焦点，严格厘清法律关系，明确本案两大核心争议：一是案涉房屋存在的各项问题是否构成合同解除事由；二是某房地产开发公司是否应当对小李承担损害赔偿责任。

针对合同解除争议，法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》中，并未约定案涉房屋此类情形可解除合同；诉讼中某房地产开发公司明确不同意协商解除合同，双方未能就解约达成一致。同时，小李提交的证据不足以证明本案存在法定解除合同的情形，且某房地产开发公司已履行交房义务、支付延期交房违约金，综合全案事实，本案不具备合同解除的法定及约定条件，故对小李解除合同、返还购房款的诉请不予支持。

针对损害赔偿争议，法院指出，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在违背诚信原则行为并造成对方损失的，应当承担缔约过失赔偿责任。本案中，某房地产开发公司作为专业房产经营主体，相较于普通购房者，具备绝对的信息优势和专业优势，负有全面、如实、主动披露房屋重大不利信息的义务。案涉房屋前的消防池通风口具体位置和高度、地下室大型水泵房和大型水池等情况，均是直接影响居住体验、居住安全和房屋价值的关键信息，也是普通购房者难以主动、全面察觉的重大不利因素。某房地产开发公司虽主张部分配套设施经过规划审批、部分不利因素已现场公示，但未对消防池通风口等核心不利因素进行公示和专项提示说明，且现有公示方式不足以让普通购房者充分知悉相关隐患，未尽到法定的合理提示、说明和告知义务，属于违背诚信原则的缔约过错行为，应当承担相应赔偿责任。综合考虑前述三项情况对于房屋居住舒适度、未来房屋交易价格等方面的影响，基于公平原则，法院依法判决某房地产开发公司按照房屋总价6%的标准，赔偿小李经济损失3万余元。判决作出后双方均未上诉，目前该案判决已生效。

法官寄语  

购房是家庭重大消费，直接关系群众居住权益与财产权益。房地产开发商不能以“规划已认证”“现场有公示”等为由，规避自身的主动告知、充分说明义务。即便房屋瑕疵不构成根本违约、无法解除购房合同，若开发商违反诚实信用原则，隐瞒、遗漏或未充分披露影响购房决策的重大不利信息，损害购房者合理信赖利益的，应当依法承担缔约过失赔偿责任。