二十余年租赁关系引纠纷 法院厘清权责定分止争

市场星报、安徽财经网(www.ahcaijing.com)、掌中安徽讯(仇瑶 曹开发)近日，宁国市法院审结一起历时久、主体多、权责杂的国有房屋租赁合同纠纷案。法院秉持公平诚信原则，摒弃简单化裁判思路，精准厘清三方主体过错，精细化划分租金给付、损失承担责任，依法判决承租人支付租金466843元，次承租人承担房屋占用费用83954元。

自1998年起，王某长期承租宁国市某单位直管公房，租赁时长长达二十余年。2019年书面租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，但王某继续使用并缴纳租金，双方形成不定期房屋租赁关系。2006年，王某将案涉房屋转租给程某父母用于经营店铺，后续由程某接手经营管理。2023年，王某与程某签订书面租房合同，程某依约足额支付首年租金，正常经营使用案涉房屋。

2022年12月，宁国某国有公司通过公开竞拍取得该房屋所有权，并于2024年4月取得不动产权证，同年5月通知王某将2023年至2024年租金缴纳至公司账户，但王某置之不理，亦未向次承租人程某告知房屋权属变更事宜。2024年12月，宁国某国有公司将案涉房屋未来三年使用权公开竞拍，最终由案外人以年租金25万余元的价格竞得。随后，宁国某国有公司向王某发送《告知函》，要求其腾退房屋、结清拖欠租金。在得知房屋实际使用人为程某后，公司工作人员通过电话、微信向程某沟通核实情况，并转发腾退告知相关文书。

程某得知情况后，于当月回函表示愿配合腾退工作，但其已向王某预付租金至2025年11月，希望待租金到期后再完成搬迁，逾期自愿承担相应占用费用。后续因程某未及时搬迁，竞得使用权的案外人无法正常使用房屋，最终申请退租。国有公司在向案外人退还全部租金后，于2025年11月将程某、王某诉至法院，要求程某搬离房屋，二被告赔偿相应损失。

审理过程中，程某主动将案涉房屋腾空并交还宁国某国有公司，房屋已完成验收交接。本案的争议焦点在于房屋被占用造成的损失如何合法合理认定，损失由谁来承担。

法院经审理查明，王某与原产权单位的书面租赁合同到期后，形成合法有效的不定期租赁关系。国有公司通过合法竞拍取得房屋产权后，依法承继原出租人的全部权利义务，有权随时解除不定期租赁关系。2024年12月，国有公司向王某正式送达腾退告知函，明确终止租赁关系，自此，双方房屋租赁关系依法解除。

针对转租行为效力问题，法院依法认定，出租人知晓或应当知晓承租人转租，且在六个月内未提出异议的，视为同意转租。本案中，王某多年持续转租案涉房屋，国有公司2022年取得房屋产权时，应当知晓房屋实际转租经营的现状，但其在法定期限内未提出异议，因此王某与程某的转租行为合法有效，程某前期属于合法占有使用房屋。

关于各方主体的责任承担，2024年12月租赁关系解除后，承租人王某在收到宁国某国有公司腾退通知后既不配合租金结算与房屋腾退，也未将权属变动情况主动告知次承租人程某，违背诚实信用原则，其预收的2025年1月至11月租金，以及拖欠的2023年、2024年度租金，两项合计466843元，应当全额返还、支付给国有公司。次承租人程某基于王某二十余年承租及长期转租的事实，有充足理由信赖其转租权限，前期预付租金、占有使用房屋并无恶意。但程某在2024年12月已知晓房屋权属变更、使用权公开竞拍的事实，在明晰房屋市场租赁价格、即将腾退的前提下，仍继续占用房屋经营，应当按照竞拍成交的市场租金标准，承担实际占用期间的使用费。法院据实核算，扣除王某应返还的租金后，程某仍需支付房屋占用费用83954元。最终，法院依法作出上述判决。目前该案判决已生效，各方均服判息诉。

法官寄语

房屋租赁关系涉及多方主体权益，诚实信用是维护交易稳定的核心准则。国有企业履行国有资产管理职责时，既要注重提升资产处置效率，也要兼顾交易相对方的合理信赖，保障信息告知的及时性与充分性;承租人与次承租人行使权利时，亦应遵守诚信原则，主动关注权属变动，积极履行沟通配合义务。唯有各方在法治框架下相互尊重、积极沟通，才能有效规避交易风险，维护稳定有序的房屋租赁市场秩序。