一纸告知函揭穿交易困局，纳入征迁红线的房屋能否买卖？

市场星报、安徽财经网(www.ahcaijing.com)、掌中安徽讯(吴文琦 曹开发)买卖划入征迁范围的房屋，合同能否解除?能否要求返还房屋现有价值?近日，宁国市法院就审理了这样一起因转让拆迁房屋引发的房屋买卖合同纠纷，揭开了“拆迁房”背后隐藏的法律风险。

2004年，安徽某房地产公司取得了宁国市某地块的开发建设权。2006年，该公司与地块内原住户张某签订《房屋拆迁补偿安置书》，并全额支付了补偿安置款，但此后该地块的开发建设长期停滞，直至2023年，该房屋仍未被实际拆除。2023年2月，李某与安徽某房地产公司签订《房屋权属转让协议》，安徽某房地产公司以60万元的价格将该房屋转让给李某，李某于当日全额支付了60万元购房款并入住。2024年，李某获悉，相关职能部门在近日已向安徽某房地产公司出具《告知函》，要求其在60日内，将其附近另一套签订征迁补偿安置协议的房屋予以拆除，并办理相关不动产权利证书的注销手续。因担心自己的房屋也遭到同样的状况，无奈之下，李某将安徽某房地产公司诉至法院，要求解除双方签订的《房屋权属转让协议》，并返还房屋现有价值1102964元。

庭审中，安徽某房地产公司辩称，李某对于房屋位于拆迁红线范围内、尚未拆除的情况不仅明知，而且是其主动联系公司求购，案涉转让协议是双方真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫或显失公平的情形。李某仅凭一纸告知函且无任何单位实际采取强制拆除措施便要求解除合同，该理由不成立。

法院经审理认为，本案《房屋权属转让协议》所涉及的房屋，是早已被纳入拆迁红线范围并已完成征收补偿的被征收房屋。该房屋虽因故延迟至今未拆除，但其法律属性决定了其“应当被拆除”而非“应当被交易转让”。安徽某房地产公司将其出售给李某的行为，本身违反了征收房屋处置的相关规定。因此，法院认定，李某购买该房屋用于居住和保值的合同目的已无法实现，对于其要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。李某与安徽某房地产公司对该房屋被征迁的事实均系明知，仍选择签订案涉协议，双方对此均存在过错。李某要求安徽某房地产公司返还房屋现有市场价值，案涉房屋不能在房地产市场上流通交易，其价值不能以市场价值衡量，且李某自身亦具有过错，故对其该项诉请本院不予支持，但李某所支付的房屋价款及相应利息被告应当予以返还,李某亦应向安徽某房地产公司交还案涉房屋。最终，法院依法判决解除双方签订的《房屋权属转让协议》，安徽某房地产公司返还李某购房款60万元并支付相应利息，李某在收到款项后交还案涉房屋。安徽某房地产公司不服提起上诉，经过二审调解，双方达成调解协议，解除双方签订的《房屋权属转让协议》，安徽某房地产公司一次性返还李某购房款60万元，李某在收到款项后交还案涉房屋。