合肥一小区物业费欠缴率超60%，法院“示范性判决”后……

在合肥市庐阳区，有一个建成近20年的商业住宅小区，自2018年开始，小区逐步陷入物业费收缴难的困境，这种情况一直持续至2024年，物业费欠缴率一度超过60%，欠费总额超76万元。

因长期收不上来物业费，2024年，物业公司将60余户业主集中告上法庭。

最新消息显示，经庐阳区法院示范性判决后，如今该小区部分楼栋的物业费收缴率从不足50%逐步提升到了90%。

为什么这些开始陆续补缴物业费?为什么仍有一部分业主坚持“硬碰硬”就是不缴?

这背后，究竟藏着怎样的缘由?

矛盾根源：服务瑕疵与认知偏差

据物业经理黎先生(化名)介绍，该小区共有230多户业主，欠费问题主要集中在2018-2019年，部分业主拖欠时间长达6年，单户最高欠费达1.6万元。至2024年自己接手该项目时，欠费业主已达140户，占比超60%。

黎经理分析，这些业主不缴物业费的主要原因包括三个方面：

其一，前期服务不到位，导致小区在卫生、安保等基础服务方面存在问题，业主将房屋渗水、道路破损等公共设施老化、损坏问题归咎于物业;

其二，权责认知偏差，部分业主误认为物业费应涵盖维修基金项目，如小区外墙、道路维修等;

其三，开发商遗留问题，小区其中一栋公寓楼因开发商擅自改造结构，将公寓底层门面房改造成了公寓式住宅，引发纠纷，业主将矛盾转嫁至物业。

(资料图，图文无关)

破局关键：法院示范性判决+主动沟通

2024年上半年，黎经理到任后，针对小区积年欠缴物业费问题，推出了“双轨策略”：一边梳理小区矛盾点，主动改进服务，通过整改小区环境卫生问题等优先解决物业责任范围内问题，并且在街道社区的指导下，积极协助配合业主申请公共维修资金处理外墙维修问题;一边拿起法律武器，分批起诉欠费业主，追讨欠缴的物业费。

在接到黎经理的批量起诉后，庐阳区法院对这起物业欠费纠纷典型案件进行了分析，最终通过对个别业主作出“足额补缴+滞纳金”的判决，起到了典型示范效果。“判决生效后，如果未在规定时间内把欠缴的物业费缴齐，就会产生滞纳金。”

“我们将判决结果公示在业主群后，对其他未缴费的业主确实起到了参考和示范作用，效果很明显。经过我们的积极沟通、主动服务，以及服务承诺，其中两栋居民楼的业主缴费率，已经从不足50%上升到了90%!”

(资料图，图文无关)

剩余难题：少数业主仍“拒缴到底”

随着判决书的下达，该小区物业费欠缴情况有了明显改变，但目前公寓楼的物业费收缴情况依旧未见起色。

“但是公寓楼那边，因为涉及到房屋结构改变，大部分业主依旧通过拒缴物业费来对抗开发商，我们物业公司夹在中间，确实很难。”黎经理说。

目前，仍有少数业主态度强硬，尤其是部分经商业主，声称“法院判决了，才缴费”。物业方表示，将继续通过法律途径寻求解决。

法律人士指出，此类纠纷中，法院判决具有示范效应，但要想从根本上解决矛盾，还需要厘清物业与业主的权责边界，法治与沟通缺一不可：物业需要明确服务边界，提供“质价相符”的服务并提升服务透明度;业主也应当依法缴费，通过业委会或维修资金来解决公共设施问题。