以租金偿付债务，保住了房产，延续了租赁，实现了债权

市场星报、安徽财经网(www.ahcaijing.com)、掌中安徽讯(李木远 王丽娜 程洪 曹开发)“李某抵押给我们的这批商业写字楼地段不好，现在房地产市场又不景气，我觉得如果进行司法拍卖难度很大，不知道哪天我们才能拿回借款。”起初，一起金融借款合同纠纷案件的申请人某农商行代表对案件的执行工作并不乐观。

一面是是抵押物强行司法拍卖将导致资产缩水，债权人、债务人利益均受损;另一面是抵押物上设定了租赁，承租人的合法权益也需得到保护。“买卖不破租赁”将会导致执行资产更难处置。如何平衡债权人、承租人、债务人多方利益，执行破局须另辟蹊径。

写字楼处置遇难题

申请执行人某农商行与被执行人某贸易公司、丁某、李某金融借款合同纠纷一案中，法院判决某农商行对李某名下的位于芜湖市某商业广场的5间写字楼行使抵押权优先受偿。然李某仍未履行生效判决所确定的义务，某农商行遂向法院申请强制执行。进入执行程序后，为顺利完成对李某抵押给申请人的写字楼司法拍卖工作，执行法官对该批写字楼的地段及买卖交易前景进行了详尽的市场调查，发现该批写字楼因位置相对偏远，又面临当前二手房交易市场下行的局面，司法拍卖不仅会耗费大量时间，而且难以实现财产处置效果最大化。此外，执行法官还发现该批写字楼目前被李某出租给案外人使用并收取了租金，如果强制进行司法拍卖，不仅不利于申请人权益的顺利兑现，同时会对现有租户公司的正常经营带来一定的不利影响。

另辟蹊径巧破局

为了最大限度维护双方当事人的合法权益，同时保障案外人租户的正常经营，综合考量之下，执行法官认为本案可以跳出固有思维，不再聚焦案涉不动产的司法处置，而是另辟解决方案，提取租金或许是目前最适宜的执行方案。在征得申请人的同意后，执行法官遂立即赶赶赴芜湖市找到该批写字楼承租人，并向其下达了提取租金的执行裁定书及协助执行通知书，然承租人签收后并未按照协助通知书的要求将租金交到法院的指定账户。为了充分了解承租人想法同时加快租金提取进度，执行法官再度前往承租人处，承租人起始对法院提取租金行为非常抗拒，表示如其将租金交给法院，会面临被执行人李某不让其继续承租房产的麻烦，这将严重影响其公司正常经营。了解到承租人的想法后，执行法官遂一方面联系被执行人李某，告知李某法院提取租金事宜，以打消承租人不敢将租金交给法院的心理顾虑;另一方面，耐心向承租人释理明法，告知其协助法院执行是每个公民应尽的法律义务。在执行法官四个小时的耐心劝导下，所有承租人、债务人、债权人均达成一致意见，当即表示会将租金交到法院账户，后续的租金也会按法院的要求按期交付。在收到承租人转汇的租金后，执行法官第一时间交付于申请人以偿还李某拖欠的部分借款。拿到借款的申请人将一面“不辞辛苦倾力执行，廉洁奉公忠诚敬业”的锦旗赠给执行法官，“你们法院真是设身处地为我们当事人想办法，没想到我们这么快能拿到借款。”申请人方工作人员多次向执行法官致谢。

近年来，宣州法院持续创新执行案件中财产处置模式，对于存在流拍风险或难以实现财产处置效果最大化的被执行人资产，采取“活封活扣”等善意文明执行方式，因案施策通过将财产交付申请执行人继续管理经营，或“以租代拍”等资产处置方式，既有效维护了申请人的胜诉利益，又使被执行人减轻了偿还压力，同时盘活了抵押的土地、厂房等资源，使其能够物尽其用，实现法律效果和社会效果的有效统一。